从小城市房屋买卖到经手火星地皮 第二十二章 艺高人胆大

……

经过一轮的叫价后，尼龙湾那块地硬是被叫到了8000万，福巅区小霸王明坑拿下了这块地，着实被暗黑房产界的人坑了一把。

但是明坑不以为然，还以为自己讨到了便宜，这就是行业新人该交的学费，房地产这个行业并不是什么阿猫阿狗都能做的。

像拍卖现场做餐饮起家的王女士，还有挖煤起家的明坑，这些人就是地产界的韭菜！

“接下来…………！将要拍卖的是靠近湖边的清水村地块，总共20多万平方米！”主持人小姐姐又一次情绪高昂地喊道！

此时的陈小宇蠢蠢欲动，内心犹如万马奔腾，灵魂跳跃着，身体就差一点就站了起来。

他心中暗之斟酌了好久，房地产公司都成败就在此一举了！

“1000万第一次……！”

主持人小姐姐喊道……！

“我出1500万…………！”

一个戴眼镜的光头中年人举牌喊道！

“这不是光头强吗……？怎么也来参加这次土地拍卖会？”

“我听说光头强的工地停工了，资金链紧缺，居然跑到这里玩耍！”

“我看他是想以小博大吧，这块地面积小，好多人看不到它的价值！”

陈小宇前排的2人议论着，这些话被耳尖的陈小宇听到了！

这次土地拍卖会的几块土地，经过一轮又一轮的车轮战，好多公司的代表陆陆续续地退场了，他们的耐心都被消耗殆尽，整个土地拍卖会现在只剩下15人不到的样子。

除去全程陪着陈小宇的张鑫鑫、杨金金、赵萌萌，实际上台面上能跟陈小宇的辉煌房地产公司形成竞争不到10人。

陈小宇其实全程都在关注在场的众人，察言观色、读人这些一直是陈小宇的强项。

他发现如今台面上的这些人的气势实在是很弱，已经经不住诈唬了。

因此，陈小宇想赌一把，把第2次叫价的筹码直接推到5000万，就赌那个光头强不敢接，不敢跟！

“我出…………………………！

我出5000万……………………！”

陈小宇忽然站了起来，大声喊道！

而现场的众人纷纷面面相觑，一时摸不着头脑，没有一个人开口，台面一度鸦雀无声！

而那光头强此时脸色铁青，坐在那一动不动的！似乎他已经被陈小宇强大的气场所击溃！

“清水村地块的所有权……

属于……

陈小宇先生！”

主持人小姐姐大声喊道！

一旁的张鑫鑫、杨金金、赵萌萌也都站了起来，她们没有想到靠近湖边的清水村地块这么容易就拿下了，纷纷心中默念：“陈小宇这小子还是有两下子的嘛！”

说起来也不容易，这一切都是陈小宇未雨绸缪加上过人的心理素质。

但是另一方面，现场来了暗黑房产界的马仔，为什么没有出手，这是陈小宇百思不得其解的。

就连暗黑房产界的卧底赵萌萌也一脸懵逼！

……

C国W市超5A写字楼23楼辉煌房地产开发有限公司总部会议室里。

“我们如今取得了清水村靠近湖边的这块地，我来捋一捋以后的开发流程！”张鑫鑫一本正经地说道。

“拿地首先是什么……？

房地产开发，我们开发商在取得土地，也就是正式签订土地出让合同之前，它会有一个叫勾地阶段，就是我们日常生活中比较通俗的一个说法，什么叫勾地阶段？

就是我开发商意向跟政府去协商一块土地，这个时候我们土地的大概的设计情况，它会有一个概念设计图。

也就是说我通过一个概念设计图让政府知道我想在土地上建设什么类型的房屋，我想做一个什么样的事情，它的大概规划的构想是怎么样的！

那么这个时候根据初步的构想，政府如果有意向把这块地通过招拍挂的方式给到开发商之后，它就会有一个叫项目符合控制性详细规划，所以勾地是什么……？

是开发商和政府的意向拿地的协商阶段，这个时候虽然没有正式的行政审批文件，但是会有一些概念的设计图是会出来的。

那么初步的意向确定了之后，进入到真正拿地的环节是什么……？

是土地出让合同，签订土地出让合同，交纳土地出让金之后，我们开发商取得土地的使用权证。

我们在实务中开发商在拿地环节里头出现的行政审批，以及跟政府之间的纠纷，相对是比较少的。

但是我们也看到个别的项目是这样子的，别的项目是因为开发商在土地出让金缴纳的环节里头，有的土地上是分批分次缴纳的。

或者是缴纳之后通过一定的税收优惠政策返还的，那么这个项目最后如果出现了烂尾的情况，可能会在土地出让合同履行的环节里存在一些跟政府之间的纠纷。

但是在我们实物维权过程中，这个环节就涉及到行政诉讼还是相对比较少的。

那么土地出让合同签订了之后，缴纳了土地出让金，那么进入到一个环节叫什么？

取得土地的使用权，取得土地使用权，是我们五证的第一个证，你取得了土地使用权之后，你就取得了土地开发的权利。

那么往下你就要办用地规划许可证，办工程规划许可证。

那么我们现在知道房地产业可以用一个土地来撬动一个项目，他用一个少量的资金来撬动项目。

就是因为我们的开发商在取得了土地使用权之后，是可以用土地使用权来进行抵押贷款，ok……？

抵押贷款，但是土地使用权的抵押贷款，还有在建工程的抵押贷款。

那么是要在取得预售之前进行解押的，也就是说你现在取得了土地使用权，你是可以用土地使用权向银行贷款的。

但是最后你房子建完了，在你要卖给业主之前，你要把用土地抵押借银行的钱还掉，用你的在建工程借银行的钱来还。

这里头最终最重要涉及到的一个是什么……？

是不是在预售之前把欠银行的贷款去还掉它……？

取得了土地使用权之后，下一个才正式要取得的叫建设用地规划许可证，还有建设工程规划许可证。

涉及到比较专业的证的时候，很多的业主来咨询到我们的时候，就不太理解什么叫用地规划许可证。

什么叫工程规划许可证，这两个证之间有什么样的区别，那都是规划许可证，用地和工程它的区别在哪里……？

建设用地规划许可证它这个证所管的内容是什么……？

开发商建一个住宅，或者建一个商业用地，它在土地的总体利用上与城市的土地利用总体规划是不是相矛盾……？

也就是说开发商要在这个地方建住宅，这个地方不能是工业园区对吧？

现在你要在这里商业的话，那么好，住宅和商业不能建得离工业园区太近。

甚至你不能建到工业园区里头，你在大的土地利用总体规划上和城市的规划不相矛盾，那么我就可以给你发一个用地规划许可证。”

会议中场休息………………

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