从小城市房屋买卖到经手火星地皮 第二十三章 地产开发流程【上】

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张鑫鑫：“接下来，我们继续！

我们开发商现在拿地在取得用地规划许可证上，一般存在的问题都比较少，因为这属于大的土地用途的分类，对吧…………？

我只要不在这个不许可的土地用途的范围内，我不在工业园区，简单讲我不在工业园区里头建房子。

不挨着这个化工行业化工的企业，化工企业建了一个大型的住宅区。

那么它的用地规划许可证都不会有太大的问题，现在基本上不会在用地规划许可证上出现一些原则性的问题。

那么现在更多的问题出现在哪？

建设工程规划许可证，什么是建设工程规划许可证？

我们通俗的讲，用地规划许可证管的是你这个土地的用途，ok？

你是哪个种类的土地用途的ok？

工程规划许可证管的是什么？

土地以上的地上物是怎么建的？

工程上面我建住宅建多少层，它的容积率是多少，那么上面建的建筑物是什么样性质的，就由工程规划许可证来进行相关的规范。

我们在实务中很多工程规划许可证在实施建设的过程中，对最后的验收过程中其实会出现一个问题，问题在哪里？

我们的法律规定，我们开发商在任何一个地方建房子。

那么这个房子怎么建多少层，它的容积率，它的车位的情况，它的公摊面积。

这些都是由法律严格进行规规定的内容，就在建设工程规划许可证。

那么既然政府给你颁发了建设工程规划许可证，你就得按照工程规划许可证上许可的内容来进行建设。

你不能擅自改变规划的，擅自改变规划是违法的，那么我们法律对于工程规划许可证的规定是怎么样的？

是原则上政府怎么给你发工程规划许可证，你的地上物就得怎么建，多建1层多建一平米都是违法的。

原则上你不得变更工程规划许可证，那么原则上大的方面不去做变更。

比如说我不从10层变成15层变成20层，但是我在10层的基础之上。

大的框架不变的基础之上，我发现我小小的卧室设计不是很合理，它的空间小，我从5平米设计稍微变更成6平米。

那么我的空间布局会更合理，更适合未来的居住，更具有一个居住的舒适性。

那么我们法律允许它原则不改变，主体不改变的情况之下，局部小范围可以申请规划部门进行变更。

但是变更它必须是局部的小范围的，一定不能是涉及到大的主体方面的变更，为了使得我们建筑更具有一个合理的居住实用性。

那么我们可以进行小的局部范围的变更，但是变更也不是你开发商想怎么做就怎么做的，必须走一个合法的审批程序。

那么会有相关的职能部门专门针对你的规划变更申请来进行一个审批。

那么审批发现你确实是不对主体原则上的内容进行变更，只是小的局部范围的变更，那么审批部门会同意你的规划。

如果说你现在涉及到大的方面的变更申请的话，变更申请就不会被批准。

如果你是未经批准的擅自改变规划的，那么是构成违法的，我们相关的规划行政监管部门是有职责对他进行相关的行政处罚的。

所以对于工程规划许可证。

如果开发商如果不是完全按照政府给他颁发的工程规划许可证来进行建设的话，就会涉嫌到违法。

那么开发商在这方面涉嫌违法的话，政府在这里头就有监管的职责。

如果政府在这里头没有对违反规划的建设行为进行查处的话，就会存在一个法律上的失职。

那么这就是我们去切入一个案件，提供一个思路的点。

在这里头我给大家介绍一下，我们现在的拿地开发的阶段。

它涉及到前面的主要的三个证是土地使用权证，用地规划许可证，工程规划许可证。

在这里，我再简单总结一下。

我们开发商如果未经规划审批，然后擅自改变规划，给我们这个项目带来的一个法律后果的话，带着一个违法的行为的话。

行政机关是有监管职责的，那么这个给大家介绍到了，可以让开发商以及相关的行政机关一起来承担不作为的法律责任。

第二个阶段：开发商拿完土地之后进行建设销售阶段。

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